前言
本篇主要通过对酒店管理集团、管理模式、酒店的星级评定、各种酒店类型等相关酒店概念和酒店的面积构成及配比让读者有一个清晰的酒店前期设计概念及酒店运营投资定位的初步了解。
1.1酒店管理集团：一线酒店主要是委托建设，进驻管理，由开发商建设，建设前按照自己的标准控制全项目设计。洲际、万豪、希尔顿、喜达屋、凯悦等都是酒店管理集团。
是以特许经营权的转让为核心的一种经营方式,利用管理集团自己的专有技术与品牌与酒店业主的资本相结合的来扩张经营规模的一种商业发展模式。通过认购特许经营权的方式将管理集团所拥有的具有知识产权性质的品牌名称，注册商标，定型技术，经营方式，操作程序，预订系统及采购网络等无形资产的使用权转让给受许酒店，并一次性收取特许经营权转让费或初始费，以及每月根据营业收入而浮动的特许经营服务费的管理方式。有点像加盟店，不直接管理，只是监督、技术顾问的角色。只拿开发商的3%-5%通过酒店业主与管理集团签署管理合同来约定双方的权利,义务和责任,以确保管理集团能以自己的管理风格,服务规范,质量标准和运营方式来向被管理的酒店输出专业技术,管理人才和管理模式,并向被管理酒店收取一定比例的"基本管理费"(约占营业额的2%至5%)和"奖励管理费"(约占毛利润的3%至6%)的管理方式。通过独资,控股或参股等直接或间接投资方式来获取酒店经营管理权并对其下属系列酒店实行相同品牌标识,相同服务程序,相同预订网络,相同采购系统,相同组织结构,相同财务制度,相同政策标准,相同企业文化及相同经营理念的管理方式。伴随着全球分销系统的(GDS)普及和互联网实时预订功能的实现,国外的联销经营集团应运而生并且发展迅猛。酒店联销集团是由众多的单体经营管理的酒店自愿付费参加并通过分享联合采购,联合促销联合预订，联合培训，联合市场开发，联合技术开发等资源共享服务项目而形成的互助联合体。
通过酒店管理集团特许经营的比例能够看出酒店服务标准
在设计前期，必须了解甲方有无评星意图，因为如果一家酒店的建设时间不到三年，它无法参与星级评定。
b.准星级酒店：不带星不代表酒店品质不高。“准“星级酒店是未参加星级评定但达到相应水平.国家对星级酒店评定的侧重方面从以前几版旧标准到新标准的变化可以看出：
原星级为5年申报，新标准为3年申报，即开业1年后可评星，3年内有效，过期重新评定。1.客房：舒适，舒适度是核心中的核心。例如：纺织品的纱织数及重量和质地；房间温度和湿度；隔音的效果；照明效果；热水的温度等所有均注重客人的感知度和满意度，要求方便，和谐配比。2.前厅：适用，取消了公共面积的要求。明确大堂卫生间设置必须在同一楼层。4.康体：弱化，只是住宿设施的附属，在舒适度上做比较
a.酒店式公寓：实质是公寓。用来销售的产品，有产权。提供酒店式服务，公寓式管理.
b.公寓式酒店：实质是酒店。无产权的客房，长期租赁，提供公寓的配套和厨房、全套家具等，可理解为家居式的套房。
c.产权式酒店:由消费者或个人投资买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产和酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。
中国酒店业已经被公认为产能过剩产业，发展热，回报率低，周期长，泡沫大。国内酒店投资回报周期多数在10-15年，回报率为9%~10%。欧美平均5-8年
定位失误：优秀企业“被建酒店“，以凸显功绩、城市形象，淡薄投资经营意识.
投资失误：酒店规模与市场需求不符合，”要大酒店，非好酒店“
设计失误：缺乏专业化设计，酒店专家，管理集团介入时间短，社会化程度低。
运营失误：追求高出租率非合理出租率，酒店人才竞争激烈，人才流动频繁，特别是4星级以下高手紧缺。
重两头，高星级+经济型，而三星持续疲软：全国开业酒店中，四星级以上占51%，占据70%的市场份额，经济型19%,但其增长迅速，一线城市四星级酒店平均入住率达到70%，经济型酒店更高达80%以上，二三星不足60%。
度假村酒店崛起时间不长，但在规模、设计上均领先达到世界水平。经济型酒店发展良好，目前国内其占据25%左右的市场，美国70%以上，出租率一直保持在80%以上。客源主要是商户散户，多分布在沿海经济活跃区域。
很多酒店管理集团在内部会有一些管理软件，在确定了总的规模，输入总建筑面积、是经济型还是豪华型，商业酒店、会议酒店，休闲娱乐酒店、度假酒店，它会自动生成以下四个部分的面积：
酒店多为持有物业，培育时间长，了解初期甲方定位和成本控制，对设计至关重要。
1.总投资额：5星1W/平米，4星9000/平米，3星8000/㎡3.平均每晚房价：约1‰的客房造价（客房造价=总投资额/客房数）
五星：客房、公共部分、后勤+机房面积比:约为2:1:1;
以上比例只是综合酒店常用比例，不同类型的酒店有不同的面积配比
当了解项目总面积、定位后，便可根据各种比例估算出建设标准，从而前期可以快速推进设计
客房：配套：后勤+机房 =2:1:1
a.确定各部分面积配比
客房层总面积与裙楼总面积的比例可以说明一个酒店的豪华程度和性质，根据国内行业经验：
经济型：70%以上
中档型：50%-60%
豪华型：40%-50%
对于综合体上的高层酒店，通常我们按照中高档来配，即客房占比50%-60%
酒店总建筑面积/房间数，可以反映一个酒店的豪华等级、星级
1.根据此标准核对酒店任务书客房数量是否和酒店定位有出入2.当业主没有提出客房数要求，可用此标准估算房间数
如果一个甲方说要做30000㎡的5星级酒店，还要求客房数量300间，配套、宴会各种配套是达不到标准的，评星是评不了5星的；只能做到4星级酒店。
按前面的标准算出客房总数（客房数量在城区宜为300-350间），然后分摊到每层，每层客房数量考虑到服务经济性（酒店管理中，一个服务员一天额定清洁客房数12-14间），可按此倍数确定每层客房数，12、24、36间
销售间（key-room）：销售概念，含标准间、大床间、套间，等级越高，销售间和自然间数量差越大，在标准层设计前，必须了解套房的数量
